Otoritas Jasa Keuangan (OJK) menerbitkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 12 Tahun 2026 tentang Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset Berbentuk Surat Partisipasi dalam Rangka Pembiayaan Sekunder Perumahan (POJK 12/2026). POJK ini ditetapkan pada 4 September 2026, dan mulai berlaku sejak 17 September 2026 sejak diundangkan berdasarkan Pasal 81.
Bagian Menimbang huruf a langsung menyebut alasan politik-ekonominya: "bahwa untuk mendukung pencapaian target program strategis perumahan nasional, diperlukan perluasan sumber pembiayaan bagi sektor perumahan melalui penerbitan efek beragun aset berbentuk surat partisipasi." Dugaan saya, program yang dimaksud adalah Program 3 Juta Rumah. Inilah pertama kalinya aturan main sekuritisasi kredit pemilikan rumah (KPR) dirombak total sejak 2014.
𝗔𝗽𝗮 𝗜𝘁𝘂 𝗘𝗕𝗔-𝗦𝗣
Sederhananya, EBA-SP adalah cara mengubah tagihan KPR yang "terkunci" selama belasan sampai puluhan tahun di neraca bank menjadi surat berharga yang bisa dibeli investor. Bank mendapat dana segar di muka untuk menyalurkan KPR baru. Investor mendapat arus kas dari cicilan para debitur KPR baru.
Pasal 1 angka 1 POJK 12/2026 mendefinisikannya sebagai "efek beragun aset berupa surat partisipasi yang diterbitkan oleh penerbit yang pembayarannya terutama bersumber dari aset keuangan dan merupakan bukti kepemilikan secara proporsional atas aset keuangan yang dimiliki bersama oleh pemegang EBA-SP."
Kata kuncinya ada pada frasa "bukti kepemilikan secara proporsional". Pemegang EBA-SP bukan kreditur penerbit seperti pemegang obligasi. Ia ikut memiliki kumpulan aset yang menjadi dasar penerbitannya. Prosesnya disebut Sekuritisasi, yang oleh Pasal 1 angka 7 diartikan sebagai "transformasi aset yang tidak likuid menjadi likuid dengan cara pembelian Aset Keuangan dari Kreditur Asal dan penerbitan EBA-SP."
Ada lima pihak utama dalam struktur ini:
1. Kreditur Asal (originator, biasanya bank penyalur KPR);
2. Penerbit;
3. Wali Amanat yang mewakili kepentingan pemegang;
4. Bank Kustodian yang menyimpan aset dan menatausahakan dana;
5. Penyedia Jasa (servicer) yang menagih cicilan dari debitur.
𝗗𝗮𝗿𝗶 𝗣𝗢𝗝𝗞 𝟮𝟯/𝟮𝟬𝟭𝟰 𝗞𝗲 𝗣𝗢𝗝𝗞 𝟭𝟮/𝟮𝟬𝟮𝟲
EBA-SP bukan instrumen baru. Dasar hukumnya semula adalah POJK Nomor 23/POJK.04/2014 tentang Pedoman Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset Berbentuk Surat Partisipasi dalam Rangka Pembiayaan Sekunder Perumahan, yang ditetapkan pada 19 November 2014. Aturan itu diubah sekali melalui POJK Nomor 20/POJK.04/2017, ditetapkan 21 Juni 2017, yang pada pokoknya hanya menyentuh satu pasal: batas pembelian EBA-SP oleh Penerbit pada penawaran perdana paling banyak 10% dan pengecualiannya bila penawaran tidak terserap pasar.
Kedua POJK tersebut kini dicabut dan dinyatakan tidak berlaku oleh Pasal 80 POJK 12/2026.
𝗠𝗲𝗻𝗴𝗮𝗽𝗮 𝗣𝗲𝗿𝗹𝘂 𝗗𝗶𝗴𝗮𝗻𝘁𝗶
Penjelasan Umum POJK 12/2026 memberi dua alasan. Pertama, penggantian dilakukan "dalam rangka memperluas alternatif pendalaman pasar pembiayaan perumahan melalui instrumen pasar modal, dengan tetap mengedepankan prinsip kehati-hatian, transparansi, dan perlindungan kepentingan pemodal." Kedua, untuk "memberikan fleksibilitas strukturisasi EBA-SP agar dapat menyesuaikan dengan kebutuhan dan karakteristik pelaku industri jasa keuangan."
𝗗𝗮𝗿𝗶 𝘀𝘂𝗱𝘂𝘁 𝗽𝗲𝗹𝗮𝗸𝘂 𝘂𝘀𝗮𝗵𝗮, persoalan klasik pembiayaan perumahan adalah ketidaksesuaian jangka waktu (maturity mismatch). Bank menghimpun dana jangka pendek berupa tabungan dan deposito, tetapi menyalurkannya untuk KPR dengan jangka waktu 15 sampai 20 tahun. Semakin besar penyaluran porsi KPR, semakin berat beban likuiditas sebuah bank. Tanpa saluran pendanaan jangka panjang, target jutaan rumah sulit dikejar hanya dengan mengandalkan dana pihak ketiga perbankan.
𝗗𝗮𝗿𝗶 𝘀𝘂𝗱𝘂𝘁 𝗶𝗻𝘃𝗲𝘀𝘁𝗼𝗿, terutama investor institusi seperti dana pensiun dan asuransi yang butuh aset jangka panjang dengan arus kas terukur, EBA-SP menawarkan instrumen beragun KPR berperingkat tinggi. Toh lebih dari sepuluh tahun berjalan, pasar EBA-SP tetap tipis. 
𝗗𝗮𝗿𝗶 𝘀𝘂𝗱𝘂𝘁 𝗵𝘂𝗸𝘂𝗺, aturan 2014 sudah tertinggal dari perubahan kerangka induknya. Bagian Mengingat POJK 12/2026 kini merujuk UU Pasar Modal, UU OJK, dan UU Nomor 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan (UU P2SK), ketiganya sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 4 Tahun 2026. Definisi Penawaran Umum dalam Pasal 1 angka 13 pun sudah mengacu pada tata cara yang diatur dalam UU P2SK.
𝗬𝗮𝗻𝗴 𝗕𝗮𝗿𝘂: 𝗛𝗮𝗸 𝗣𝗲𝗻𝗲𝗿𝗶𝗺𝗮𝗮𝗻 𝗠𝗮𝗻𝗳𝗮𝗮𝘁
Perubahan paling mendasar ada di Pasal 2 ayat (1). Aset Keuangan yang membentuk portofolio EBA-SP kini dapat berupa:
a. piutang/tagihan dari pemberian kredit/pembiayaan pada sektor pembiayaan perumahan dan permukiman, termasuk agunan/jaminan beserta hak tanggungan yang melekat pada Aset Keuangan; atau b. Hak Penerimaan Manfaat terkait sektor pembiayaan perumahan dan permukiman.
Perkenankan saya coba jelaskan huruf a secara sederhana: tagihan KPR (cicilan nasabah) beserta agunannya (rumahnya, lewat hak tanggungan) yang dijual putus ke Penerbit. Sebagai contoh: Bank X punya 1.000 nasabah KPR. Bank X jual tagihan cicilan 1.000 nasabah itu, plus hak tanggungan atas rumah masing-masing, ke Penerbit EBA-SP. Tagihan + jaminannya pindah jadi milik investor.
Terhadap huruf b Penjelasan Umum menegaskan bahwa POJK ini "juga mengizinkan Hak Penerimaan Manfaat sebagai Aset Keuangan yang membentuk portofolio investasi EBA-SP."
Pasal 1 angka 6 mendefinisikan Hak Penerimaan Manfaat sebagai "arus kas di masa mendatang atau surat berharga hak atas arus kas di masa mendatang dan/atau pendapatan di masa mendatang atau surat berharga hak atas pendapatan di masa mendatang."
Sederhananya yang dimaksud huruf b: yang dijual ke investor bukan tagihan KPR-nya, tapi "hak atas uang cicilannya" saja. Tagihan KPR-nya tetap punya bank, cuma dijadikan jaminan. Contoh: Bank X tidak jual tagihan 1.000 nasabah KPR-nya. Bank X cuma jual "hak menerima aliran cicilan" dari 1.000 nasabah itu ke Penerbit, sambil menjaminkan tagihan KPR aslinya (pakai fidusia) sebagai jaminan. Investor terima cicilannya tiap bulan, tapi tagihan KPR tetap tercatat di neraca Bank X.
Dapat saya tafsirkan, yang dijual Kreditur Asal dalam skema huruf b bukan tagihan KPR-nya, melainkan hanya hak atas arus kas yang dihasilkan dari tagihan tersebut. Tagihan KPR-nya sendiri tetap milik Kreditur Asal dan hanya diikat sebagai jaminan.
Pasal 3 ayat (1) menyatakan, "Dalam hal Aset Keuangan berupa Hak Penerimaan Manfaat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) huruf b, Kreditur Asal wajib menyediakan jaminan berupa piutang/tagihan dari pemberian kredit/pembiayaan pada sektor pembiayaan perumahan dan permukiman."
Jaminan itu wajib berkualitas lancar, diikat sesuai peraturan perundang-undangan, dipantau berkala, dan bila kualitasnya turun wajib diganti paling lambat 60 hari (Pasal 3 ayat (2) sampai ayat (5)). Penjelasan Pasal 3 ayat (3) menyebut bentuk pengikatannya "antara lain pengikatan dengan jaminan fidusia atas piutang/tagihan dari pemberian kredit/pembiayaan pada sektor pembiayaan perumahan dan permukiman."
Perbedaannya makin tajam pada soal jual beli putus (true sale). Untuk huruf a yakni tagihan KPR, Pasal 5 ayat (3) huruf a mewajibkan jual beli putus secara hukum sekaligus secara akuntansi. Untuk huruf b yaitu Hak Penerimaan Manfaat, Pasal 5 ayat (3) huruf b hanya menyebut jual beli putus secara hukum dan "dapat disertai dengan pemenuhan jual beli putus/lepas secara akuntansi sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum."
Kata "dapat" di situ menurut hemat saya mungkin sebagai bentuk fleksibilitas. Kreditur Asal tidak wajib mengeluarkan aset dari neracanya. Sehingga strukturnya bergeser dari sekuritisasi murni menuju sesuatu yang lebih mirip pendanaan berjaminan. Bagi bank, ini lebih ringan secara operasional. Bagi investor, terdapat kemungkinan konsekuensinya baru terasa disaat Kreditur Asal bermasalah. (...bersambung)
—
Disclaimer: artikel ini adalah pendapat hukum pribadi atas ketentuan yang belum terikat dan belum diterapkan pada peristiwa/fakta hukum tertentu. Pendapat hukum yang berbeda sangat mungkin diberikan atas ketentuan yang sama yang diberikan oleh sarjana / praktisi / ahli hukum lain terlebih setelah diikat dan diterapkan pada peristiwa/fakta hukum tertentu.
