WAJAH BARU SEKURITISASI KPR - Tulisan Kedua

Tulisan ini merupakan lanjutan dari Tulisan Pertama. Anda dapat membaca terlebih dahulu Tulisan Pertama pada link berikut ini: WAJAH BARU SEKURITISASI KPR - Tulisan Pertama.

𝗣𝗲𝗿𝘀𝗮𝗺𝗮𝗮𝗻 𝗗𝗲𝗻𝗴𝗮𝗻 𝗔𝘁𝘂𝗿𝗮𝗻 𝗟𝗮𝗺𝗮

Tidak semuanya berubah. Persyaratan Penerbit dalam Pasal 11 POJK 12/2026 pada pokoknya sama dengan Pasal 7 POJK 23/2014: perseroan terbatas yang melakukan Pembiayaan Sekunder Perumahan, modal disetor paling sedikit Rp 1 triliun bila membeli Aset Keuangan dengan dana sendiri atau Rp 250 miliar bila membelinya dengan dana hasil penerbitan EBA-SP, paling sedikit dua direktur dengan salah satunya ahli Sekuritisasi, dan pegawai berpengalaman paling sedikit tiga tahun di bidang analisa kredit perumahan.

Perbedaan kemampuan modal disetor diatas saya coba uraikan secara sederhana sebagai berikut:

𝗣𝗮𝗸𝗮𝗶 𝗞𝗮𝘀 𝗦𝗲𝗻𝗱𝗶𝗿𝗶 (modal disetor ≥ Rp 1T)

Penerbit (kas sendiri) > bayar BTN > BTN serahkan tagihan KPR ke Penerbit > Penerbit terbitkan EBA-SP > jual ke investor > uang investor masuk, GANTI kas Penerbit yang terpakai di awal untuk membayar BTN.

𝗣𝗮𝗸𝗮𝗶 𝗨𝗮𝗻𝗴 𝗛𝗮𝘀𝗶𝗹 𝗘𝗕𝗔-𝗦𝗣 (modal disetor ≥ Rp 250M)

Penerbit terbitkan EBA-SP > jual ke investor DULU > uang investor masuk > uang itu dipakai bayar BTN > BTN serahkan tagihan KPR ke Penerbit.

Bedanya cuma urutan: mana yang duluan, bayar pakai kas sendiri (talangan dulu) atau bayar pakai uang investor (tidak nombok).

Larangan afiliasi dalam Pasal 15 juga dipertahankan lengkap dengan pengecualiannya, yakni afiliasi "yang terjadi karena kepemilikan atau penyertaan modal pemerintah, baik langsung maupun tidak langsung."

Batas 10% pembelian EBA-SP oleh Penerbit warisan POJK 20/2017 kini ditempatkan di Pasal 6, ditambah batas yang sama bagi Kreditur Asal.

𝗣𝗲𝗿𝗯𝗲𝗱𝗮𝗮𝗻 𝗟𝗮𝗶𝗻 𝗬𝗮𝗻𝗴 𝗣𝗮𝘁𝘂𝘁 𝗗𝗶𝗰𝗮𝘁𝗮𝘁

Selain Hak Penerimaan Manfaat, ada beberapa pergeseran yang penting bagi pelaku.

𝗣𝗲𝗿𝘁𝗮𝗺𝗮, kewajiban uji tuntas Penerbit kini lebih rinci. Pasal 35 mewajibkan uji tuntas atas Aset Keuangan dan reviu atas kondisi Kreditur Asal, meliputi profil risiko kredit, kualitas aset atau agunan, serta likuiditas, solvabilitas, dan rentabilitas. Pasal 36 ayat (2) mewajibkan data dari Kreditur Asal "andal, lengkap, dan terstruktur."

𝗞𝗲𝗱𝘂𝗮, tanggung jawab ganti rugi masing-masing pihak dirumuskan tegas: Penerbit atas "kesalahan atau kelalaian" (Pasal 34), Wali Amanat dan Bank Kustodian atas "kelalaian" (Pasal 39 dan Pasal 44), dan Kreditur Asal atas "ketidakabsahan Aset Keuangan dan dokumen terkait" (Pasal 46 ayat (2)). Bagi kuasa hukum investor, pembedaan standar ini mempermudah untuk menentukan siapa yang paling realistis untuk digugat.

𝗞𝗲𝘁𝗶𝗴𝗮, Perjanjian Penerbitan EBA-SP wajib dibuat dalam akta notariil dan wajib menunjuk forum penyelesaian sengketa, yaitu "lembaga alternatif penyelesaian sengketa di sektor jasa keuangan atau pengadilan" (Pasal 8 ayat (2) huruf r).

𝗞𝗲𝗲𝗺𝗽𝗮𝘁, seluruh pelaporan berkala dan insidental wajib disampaikan secara daring melalui Sistem Pelaporan OJK, termasuk mekanisme koreksi laporan, gangguan sistem, dan keadaan kahar. Format laporan insidentalnya merujuk POJK mengenai pelaporan insidental di sektor pasar modal, keuangan derivatif, dan bursa karbon.

Kelima, rezim sanksinya berubah. Pasal 52 POJK 23/2014 mengenal denda Rp 1 juta per hari keterlambatan dengan batas Rp 500 juta. POJK 12/2026 hanya menyebut sanksi "denda yaitu kewajiban untuk membayar sejumlah uang tertentu" tanpa menyebut besarannya. Ke mana pelaku harus merujuk untuk mengetahui nominalnya, tidak saya temukan dalam batang tubuh maupun penjelasannya.

𝗧𝗶𝘁𝗶𝗸-𝗧𝗶𝘁𝗶𝗸 𝗧𝗮𝗳𝘀𝗶𝗿 𝗬𝗮𝗻𝗴 𝗣𝗲𝗿𝗹𝘂 𝗗𝗶𝗰𝗲𝗿𝗺𝗮𝘁𝗶

Di bagian inilah saya menemukan beberapa hal yang menurut saya berpotensi menjadi sengketa, atau setidaknya menimbulkan perbedaan tafsir.

𝗞𝗲𝘄𝗮𝗷𝗶𝗯𝗮𝗻 𝗮𝘁𝗮𝘂 𝗽𝗶𝗹𝗶𝗵𝗮𝗻 𝗦𝗮𝗿𝗮𝗻𝗮 𝗣𝗲𝗻𝗶𝗻𝗴𝗸𝗮𝘁𝗮𝗻 𝗞𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁? Pasal 9 huruf d angka 4 menyatakan Perjanjian Penerbitan EBA-SP dapat menetapkan "ada atau tidak adanya" Sarana Peningkatan Kredit/Arus Kas EBA-SP. Artinya berdasarkan pasal tersebut credit enhancement bersifat opsional. Namun, Pasal 33 ayat (1) huruf b justru menyatakan Penerbit wajib "menjadi Pihak yang memberikan Sarana Peningkatan Kredit/Arus Kas EBA-SP", dan pelanggarannya diancam sanksi oleh Pasal 49. Dapatkah Penerbit dikenai sanksi karena tidak memberikan credit enhancement yang oleh Pasal 9 sendiri boleh ditiadakan atau hanya sebagai opsi? Atau Pasal 33 harus dibaca "wajib, sepanjang ada"? Teksnya tidak menjawab.

𝗞𝘂𝗮𝗹𝗶𝘁𝗮𝘀 "𝗹𝗮𝗻𝗰𝗮𝗿" 𝗯𝗮𝗴𝗶 𝗞𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁𝘂𝗿 𝗔𝘀𝗮𝗹 𝗻𝗼𝗻-𝗯𝗮𝗻𝗸. Pasal 1 angka 4 membuka Kreditur Asal bagi "bank atau lembaga keuangan lainnya". Tetapi penjelasan Pasal 3 ayat (2) mengartikan "kualitas lancar" sebagai "kualitas paling tinggi dari suatu kredit yang ditetapkan oleh bank sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai penilaian kualitas aset bank umum." Bila Kreditur Asal adalah perusahaan pembiayaan yang tunduk pada rezim penilaian kualitas piutangnya sendiri, standar mana yang dipakai untuk menentukan kapan terjadi "penurunan kualitas" yang memicu kewajiban penggantian jaminan dalam 60 hari?

𝗝𝗮𝗺𝗶𝗻𝗮𝗻 𝗽𝗲𝗻𝗴𝗴𝗮𝗻𝘁𝗶 𝘁𝗮𝗻𝗽𝗮 𝗯𝗮𝘁𝗮𝘀 𝗷𝗲𝗻𝗶𝘀. Pasal 3 ayat (6) membolehkan Kreditur Asal yang kehabisan tagihan KPR menyediakan "jaminan pengganti, berupa aset selain piutang/tagihan dari pemberian kredit/pembiayaan pada sektor pembiayaan perumahan dan permukiman". Aset apa saja? Pasal 3 ayat (7) hanya mensyaratkan persetujuan Penerbit dan Wali Amanat serta kriteria umum seperti menghasilkan arus kas. Bagi investor yang membeli EBA-SP karena beragun KPR, terbukanya jaminan non-perumahan ini menurut hemat saya adalah perubahan profil risiko yang harus dibaca cermat oleh investor dalam Prospektus.

𝗞𝗲𝘀𝗮𝗹𝗮𝗵𝗮𝗻 𝗿𝘂𝗷𝘂𝗸𝗮𝗻 𝗽𝗮𝘀𝗮𝗹. Pasal 56 ayat (7) berbunyi, "Bentuk dan isi laporan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 wajib sama dengan yang disajikan dalam laporan keuangan tahunan dan laporan keuangan tengah tahunan EBA-SP yang disampaikan kepada Otoritas Jasa Keuangan." Padahal, sepengetahuan saya, Pasal 6 mengatur batas pembelian 10%, bukan laporan. Dari konteksnya, seharusnya yang dimaksud jelas ayat (6) dari Pasal 56 tentang pengumuman laporan keuangan. Persoalannya, Pasal 75 menjadikan Pasal 56 ayat (7) sebagai dasar sanksi. Dapatkah sanksi dijatuhkan atas norma yang rujukannya keliru? Hal serupa saya dapati pada penjelasan Pasal 78 yang menguraikan "tindakan tertentu", padahal istilah "tindakan tertentu" diatur dalam Pasal 77.

𝗕𝗶𝗹𝗮 𝗞𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁𝘂𝗿 𝗔𝘀𝗮𝗹 𝗔𝘁𝗮𝘂 𝗣𝗲𝗻𝘆𝗲𝗱𝗶𝗮 𝗝𝗮𝘀𝗮 𝗣𝗮𝗶𝗹𝗶𝘁

𝗨𝗻𝘁𝘂𝗸 𝘁𝗮𝗴𝗶𝗵𝗮𝗻 𝗞𝗣𝗥 𝘆𝗮𝗻𝗴 𝗱𝗶𝗷𝘂𝗮𝗹 𝗽𝘂𝘁𝘂𝘀, logika sekuritisasi adalah aset sudah keluar dari harta Kreditur Asal sehingga tidak masuk boedel pailit. Peralihan tagihan dilakukan melalui cessie sebagaimana Pasal 613 KUHPerdata, dan menurut Pasal 16 UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, hak tanggungan ikut beralih karena hukum kepada kreditur baru tetapi wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan.

POJK 12/2026 menyadari titik rawan ini. Pasal 31 ayat (2) huruf l mewajibkan pendapat Konsultan Hukum memuat pemasangan dan pendaftaran hak tanggungan "dan konsekuensi hukum jika tidak didaftarkan", dan penjelasan huruf n memasukkannya sebagai faktor risiko. Meski begitu, kurator tetap dapat menguji jual beli tersebut melalui actio pauliana berdasarkan Pasal 41 UU Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan PKPU bila transaksi dianggap merugikan kreditur.

𝗨𝗻𝘁𝘂𝗸 𝗛𝗮𝗸 𝗣𝗲𝗻𝗲𝗿𝗶𝗺𝗮𝗮𝗻 𝗠𝗮𝗻𝗳𝗮𝗮𝘁, posisinya berbeda. Penjelasan Pasal 31 ayat (2) huruf l angka 2 huruf f) menegaskan, "Jual beli putus/lepas hanya untuk Aset Keuangan dan tidak untuk piutang/tagihan dari pemberian kredit/pembiayaan pada sektor pembiayaan perumahan dan permukiman yang menjadi jaminan." Artinya tagihan KPR yang menjadi jaminan tetap milik Kreditur Asal. Bila Kreditur Asal pailit, kedudukan pemegang EBA-SP melalui Wali Amanat adalah kreditur separatis pemegang fidusia sebagaimana Pasal 55 UU Kepailitan, yang tunduk pada penangguhan eksekusi paling lama 90 hari menurut Pasal 56.

Eksekusinya pun tidak sederhana. Sejak Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 18/PUU-XVII/2019, eksekusi jaminan fidusia tanpa putusan pengadilan hanya dapat dilakukan bila cidera janji telah disepakati atau debitur menyerahkan objeknya secara sukarela. Perjanjian pengikatan jaminan dalam skema Hak Penerimaan Manfaat karenanya perlu dirancang dengan memperhitungkan putusan ini.

𝗕𝗶𝗹𝗮 𝗞𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁𝘂𝗿 𝗔𝘀𝗮𝗹 𝗮𝗱𝗮𝗹𝗮𝗵 𝗯𝗮𝗻𝗸, skenarionya lebih rumit lagi. Bank yang gagal pada praktiknya tidak diselesaikan melalui kepailitan, melainkan melalui pencabutan izin dan likuidasi oleh Lembaga Penjamin Simpanan. Bagaimana kedudukan jaminan fidusia atas tagihan KPR ketika bank Kreditur Asal dilikuidasi LPS? POJK 12/2026 tidak mengaturnya.

𝗥𝗶𝘀𝗶𝗸𝗼 𝗱𝗮𝗿𝗶 𝗣𝗲𝗻𝘆𝗲𝗱𝗶𝗮 𝗝𝗮𝘀𝗮. Pasal 47 ayat (2) huruf c mewajibkan Penyedia Jasa menempatkan hasil penagihan "ke dalam rekening koleksi yang ada di Penyedia Jasa atas nama Wali Amanat untuk kepentingan pemegang EBA-SP". Dalam praktik, Penyedia Jasa adalah bank Kreditur Asal itu sendiri. Rekening atas nama Wali Amanat di bank tersebut secara hukum adalah simpanan, yakni utang bank kepada pemilik rekening. Bila bank itu gagal sebelum dana diteruskan ke Bank Kustodian, apakah dana tersebut terpisah dari harta bank, atau hanya menjadi tagihan simpanan yang dijamin LPS sebatas nilai penjaminan? POJK sendiri memasukkan "Penyedia Jasa dimohonkan pernyataan pailit kepada pengadilan" sebagai contoh Informasi atau Fakta Material dalam penjelasan Pasal 41 ayat (2) huruf k angka 1 huruf h) dan Pasal 55 ayat (3) huruf h, tetapi tidak mengatur perlindungan atas dana yang sudah tertagih tersebut.

—

Disclaimer: artikel ini adalah pendapat hukum pribadi atas ketentuan yang belum terikat dan belum diterapkan pada peristiwa/fakta hukum tertentu. Pendapat hukum yang berbeda sangat mungkin diberikan atas ketentuan yang sama yang diberikan oleh sarjana / praktisi / ahli hukum lain terlebih setelah diikat dan diterapkan pada peristiwa/fakta hukum tertentu.

Read More

WAJAH BARU SEKURITISASI KPR - Tulisan Pertama

Otoritas Jasa Keuangan (OJK) menerbitkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 12 Tahun 2026 tentang Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset Berbentuk Surat Partisipasi dalam Rangka Pembiayaan Sekunder Perumahan (POJK 12/2026). POJK ini ditetapkan pada 4 September 2026, dan mulai berlaku sejak 17 September 2026 sejak diundangkan berdasarkan Pasal 81.

Bagian Menimbang huruf a langsung menyebut alasan politik-ekonominya: "bahwa untuk mendukung pencapaian target program strategis perumahan nasional, diperlukan perluasan sumber pembiayaan bagi sektor perumahan melalui penerbitan efek beragun aset berbentuk surat partisipasi." Dugaan saya, program yang dimaksud adalah Program 3 Juta Rumah. Inilah pertama kalinya aturan main sekuritisasi kredit pemilikan rumah (KPR) dirombak total sejak 2014.

𝗔𝗽𝗮 𝗜𝘁𝘂 𝗘𝗕𝗔-𝗦𝗣

Sederhananya, EBA-SP adalah cara mengubah tagihan KPR yang "terkunci" selama belasan sampai puluhan tahun di neraca bank menjadi surat berharga yang bisa dibeli investor. Bank mendapat dana segar di muka untuk menyalurkan KPR baru. Investor mendapat arus kas dari cicilan para debitur KPR baru.

Pasal 1 angka 1 POJK 12/2026 mendefinisikannya sebagai "efek beragun aset berupa surat partisipasi yang diterbitkan oleh penerbit yang pembayarannya terutama bersumber dari aset keuangan dan merupakan bukti kepemilikan secara proporsional atas aset keuangan yang dimiliki bersama oleh pemegang EBA-SP."

Kata kuncinya ada pada frasa "bukti kepemilikan secara proporsional". Pemegang EBA-SP bukan kreditur penerbit seperti pemegang obligasi. Ia ikut memiliki kumpulan aset yang menjadi dasar penerbitannya. Prosesnya disebut Sekuritisasi, yang oleh Pasal 1 angka 7 diartikan sebagai "transformasi aset yang tidak likuid menjadi likuid dengan cara pembelian Aset Keuangan dari Kreditur Asal dan penerbitan EBA-SP."

Ada lima pihak utama dalam struktur ini:

1. Kreditur Asal (originator, biasanya bank penyalur KPR);

2. Penerbit;

3. Wali Amanat yang mewakili kepentingan pemegang;

4. Bank Kustodian yang menyimpan aset dan menatausahakan dana;

5. Penyedia Jasa (servicer) yang menagih cicilan dari debitur.

𝗗𝗮𝗿𝗶 𝗣𝗢𝗝𝗞 𝟮𝟯/𝟮𝟬𝟭𝟰 𝗞𝗲 𝗣𝗢𝗝𝗞 𝟭𝟮/𝟮𝟬𝟮𝟲

EBA-SP bukan instrumen baru. Dasar hukumnya semula adalah POJK Nomor 23/POJK.04/2014 tentang Pedoman Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset Berbentuk Surat Partisipasi dalam Rangka Pembiayaan Sekunder Perumahan, yang ditetapkan pada 19 November 2014. Aturan itu diubah sekali melalui POJK Nomor 20/POJK.04/2017, ditetapkan 21 Juni 2017, yang pada pokoknya hanya menyentuh satu pasal: batas pembelian EBA-SP oleh Penerbit pada penawaran perdana paling banyak 10% dan pengecualiannya bila penawaran tidak terserap pasar.

Kedua POJK tersebut kini dicabut dan dinyatakan tidak berlaku oleh Pasal 80 POJK 12/2026.

𝗠𝗲𝗻𝗴𝗮𝗽𝗮 𝗣𝗲𝗿𝗹𝘂 𝗗𝗶𝗴𝗮𝗻𝘁𝗶

Penjelasan Umum POJK 12/2026 memberi dua alasan. Pertama, penggantian dilakukan "dalam rangka memperluas alternatif pendalaman pasar pembiayaan perumahan melalui instrumen pasar modal, dengan tetap mengedepankan prinsip kehati-hatian, transparansi, dan perlindungan kepentingan pemodal." Kedua, untuk "memberikan fleksibilitas strukturisasi EBA-SP agar dapat menyesuaikan dengan kebutuhan dan karakteristik pelaku industri jasa keuangan."

𝗗𝗮𝗿𝗶 𝘀𝘂𝗱𝘂𝘁 𝗽𝗲𝗹𝗮𝗸𝘂 𝘂𝘀𝗮𝗵𝗮, persoalan klasik pembiayaan perumahan adalah ketidaksesuaian jangka waktu (maturity mismatch). Bank menghimpun dana jangka pendek berupa tabungan dan deposito, tetapi menyalurkannya untuk KPR dengan jangka waktu 15 sampai 20 tahun. Semakin besar penyaluran porsi KPR, semakin berat beban likuiditas sebuah bank. Tanpa saluran pendanaan jangka panjang, target jutaan rumah sulit dikejar hanya dengan mengandalkan dana pihak ketiga perbankan.

𝗗𝗮𝗿𝗶 𝘀𝘂𝗱𝘂𝘁 𝗶𝗻𝘃𝗲𝘀𝘁𝗼𝗿, terutama investor institusi seperti dana pensiun dan asuransi yang butuh aset jangka panjang dengan arus kas terukur, EBA-SP menawarkan instrumen beragun KPR berperingkat tinggi. Toh lebih dari sepuluh tahun berjalan, pasar EBA-SP tetap tipis. 

𝗗𝗮𝗿𝗶 𝘀𝘂𝗱𝘂𝘁 𝗵𝘂𝗸𝘂𝗺, aturan 2014 sudah tertinggal dari perubahan kerangka induknya. Bagian Mengingat POJK 12/2026 kini merujuk UU Pasar Modal, UU OJK, dan UU Nomor 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan (UU P2SK), ketiganya sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 4 Tahun 2026. Definisi Penawaran Umum dalam Pasal 1 angka 13 pun sudah mengacu pada tata cara yang diatur dalam UU P2SK.

𝗬𝗮𝗻𝗴 𝗕𝗮𝗿𝘂: 𝗛𝗮𝗸 𝗣𝗲𝗻𝗲𝗿𝗶𝗺𝗮𝗮𝗻 𝗠𝗮𝗻𝗳𝗮𝗮𝘁

Perubahan paling mendasar ada di Pasal 2 ayat (1). Aset Keuangan yang membentuk portofolio EBA-SP kini dapat berupa:

a. piutang/tagihan dari pemberian kredit/pembiayaan pada sektor pembiayaan perumahan dan permukiman, termasuk agunan/jaminan beserta hak tanggungan yang melekat pada Aset Keuangan; atau b. Hak Penerimaan Manfaat terkait sektor pembiayaan perumahan dan permukiman.

Perkenankan saya coba jelaskan huruf a secara sederhana: tagihan KPR (cicilan nasabah) beserta agunannya (rumahnya, lewat hak tanggungan) yang dijual putus ke Penerbit. Sebagai contoh: Bank X punya 1.000 nasabah KPR. Bank X jual tagihan cicilan 1.000 nasabah itu, plus hak tanggungan atas rumah masing-masing, ke Penerbit EBA-SP. Tagihan + jaminannya pindah jadi milik investor.

Terhadap huruf b Penjelasan Umum menegaskan bahwa POJK ini "juga mengizinkan Hak Penerimaan Manfaat sebagai Aset Keuangan yang membentuk portofolio investasi EBA-SP."

Pasal 1 angka 6 mendefinisikan Hak Penerimaan Manfaat sebagai "arus kas di masa mendatang atau surat berharga hak atas arus kas di masa mendatang dan/atau pendapatan di masa mendatang atau surat berharga hak atas pendapatan di masa mendatang."

Sederhananya yang dimaksud huruf b: yang dijual ke investor bukan tagihan KPR-nya, tapi "hak atas uang cicilannya" saja. Tagihan KPR-nya tetap punya bank, cuma dijadikan jaminan. Contoh: Bank X tidak jual tagihan 1.000 nasabah KPR-nya. Bank X cuma jual "hak menerima aliran cicilan" dari 1.000 nasabah itu ke Penerbit, sambil menjaminkan tagihan KPR aslinya (pakai fidusia) sebagai jaminan. Investor terima cicilannya tiap bulan, tapi tagihan KPR tetap tercatat di neraca Bank X.

Dapat saya tafsirkan, yang dijual Kreditur Asal dalam skema huruf b bukan tagihan KPR-nya, melainkan hanya hak atas arus kas yang dihasilkan dari tagihan tersebut. Tagihan KPR-nya sendiri tetap milik Kreditur Asal dan hanya diikat sebagai jaminan.

Pasal 3 ayat (1) menyatakan, "Dalam hal Aset Keuangan berupa Hak Penerimaan Manfaat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) huruf b, Kreditur Asal wajib menyediakan jaminan berupa piutang/tagihan dari pemberian kredit/pembiayaan pada sektor pembiayaan perumahan dan permukiman."

Jaminan itu wajib berkualitas lancar, diikat sesuai peraturan perundang-undangan, dipantau berkala, dan bila kualitasnya turun wajib diganti paling lambat 60 hari (Pasal 3 ayat (2) sampai ayat (5)). Penjelasan Pasal 3 ayat (3) menyebut bentuk pengikatannya "antara lain pengikatan dengan jaminan fidusia atas piutang/tagihan dari pemberian kredit/pembiayaan pada sektor pembiayaan perumahan dan permukiman."

Perbedaannya makin tajam pada soal jual beli putus (true sale). Untuk huruf a yakni tagihan KPR, Pasal 5 ayat (3) huruf a mewajibkan jual beli putus secara hukum sekaligus secara akuntansi. Untuk huruf b yaitu Hak Penerimaan Manfaat, Pasal 5 ayat (3) huruf b hanya menyebut jual beli putus secara hukum dan "dapat disertai dengan pemenuhan jual beli putus/lepas secara akuntansi sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum."

Kata "dapat" di situ menurut hemat saya mungkin sebagai bentuk fleksibilitas. Kreditur Asal tidak wajib mengeluarkan aset dari neracanya. Sehingga strukturnya bergeser dari sekuritisasi murni menuju sesuatu yang lebih mirip pendanaan berjaminan. Bagi bank, ini lebih ringan secara operasional. Bagi investor, terdapat kemungkinan konsekuensinya baru terasa disaat Kreditur Asal bermasalah. (...bersambung)

—

Disclaimer: artikel ini adalah pendapat hukum pribadi atas ketentuan yang belum terikat dan belum diterapkan pada peristiwa/fakta hukum tertentu. Pendapat hukum yang berbeda sangat mungkin diberikan atas ketentuan yang sama yang diberikan oleh sarjana / praktisi / ahli hukum lain terlebih setelah diikat dan diterapkan pada peristiwa/fakta hukum tertentu.

Read More